Södra kanalområdet – avtal och hyresnivåer

När kommunen köpte tomträtt, byggnader och inventarier från konkursboet efter Idas Brygga i Karlsborg AB tecknades avtal med företagen Luripompa/Tiveds Handel, Weras Glass och Kanalkrogen Carlsborg för att få igång verksamhet för sommarsäsongen 2023. Nu när befintlig avtalsperiod närmar sig sitt slut pågår nya avtalsförhandlingar. Gällande Kanalkrogen Carlsborg har det inte varit möjligt att komma överens om avtalsvillkoren och därför väljer de att inte fortsätta efter årsskiftet.

När avtal slöts inför sommarsäsongen var det aktuellt med en kortare avtalsperiod med avslut 31 december 2023. Detta för att inte låsa fast sig i längre åtaganden som eventuellt inte skulle vara hållbara på sikt. I samband med de nya avtalsförhandlingarna har kommunen och Kanalkrogen Carlsborg inte kunnat komma överens om avtalsvillkoren och därför väljer de att inte fortsätta efter årsskiftet. Efter Kanalkrogens beslut har kommunens hyressättningar diskuterats i media och i samhället. Kommunen ser behov av att förtydliga informationen och ge sin beskrivning av hur hyresnivåerna har beräknats och fastställts.

Hyressättningen – många parametrar

Amanda Alexandersson som har uppdraget att koordinera området menar att det finns en mängd faktorer som ligger till grund för de förslag till hyressättningar som nu presenteras under förhandlingarna. Vi tittar på många olika parametrar när vi gör den här typen av beräkningar, säger hon och beskriver i punkt efter punkt allt man har tagit hänsyn till: 

• Hyresnivå för verksamheter inom branschen längs med Göta kanal.
• Hyressättning för kommersiella verksamheter i Karlsborg gällande jämförbara objekt.
• Hyressättning för olika branscher (hotell, restaurang, övrigt).
• Om verksamheten bedrivs året runt eller under en begränsad del av året, exempelvis under sommarsäsong.  
• Platsens attraktivitet

Det här är de grundläggande marknadsfaktorerna, säger Amanda och menar vidare att det också krävs annat underlag. För att kunna skapa oss en fullständig bild har vi utgått från andra frågeställningar som har med företagets förutsättningar och villkor att göra tillsammans med de kostnader som kommunen som fastighetsägare och hyresvärd har, fortsätter hon. 

Det handlar då om:  

• vad man bedömer att platsen i sig kan komma att generera för det enskilda företaget.
• vilken omsättning verksamheten kan beräknas ha.
• kommunens kostnader kopplat till inköpet.
• kommunens kostnader för drift och visst underhåll av fastigheten. 

Under arbetet med att ta fram avtal och beräkna hyresnivåerna har en blandning av kompetenser varit involverad. Jurister och ekonomer har funnits med i bilden och deras insatser har varit väldigt tongivande, säger Amanda.

Kostnadstäckning och rättvis konkurrens

Amanda betonar att hyressättningen bygger på att det finns kostnadstäckning för de utgifter kommunen får kring drift och underhåll samt beräknade kostnader kopplat till förvärvet. Vi har arbetat utifrån en modell som fördelar ut våra kostnader på de olika verksamheterna. På så sätt får vi ut vilken kostnadstäckning vi behöver ha för respektive hyresgäst, klarlägger hon. 

Utöver det har kommunen tagit hänsyn till att verksamheternas skiljer sig åt i sin beskaffenhet. Det här påverkar med andra ord fastighetsägarens/hyresvärdens omkostnader och kan skilja sig åt mellan olika typer av verksamheter. Detta har vi naturligtvis behövt tänka på när vi har beräknat hyresnivån, säger Amanda vidare. 

Kommunchef Kajsa Eriksson Larsson sitter med i den styrgrupp som leder arbetet och fattar de strategiskt viktiga besluten kring området. Hon framhåller vikten av att ha ett helhetsperspektiv och ta ett ekonomiskt och marknadsmässigt ansvar i det här läget. Det handlar bland annat om att ta hänsyn till konkurrenssituationen mellan företagen i Karlsborg. Om vi sätter för låga hyror som vi sedan behöver subventionera med skattemedel för att klara våra egna omkostnader som fastighetsägare bidrar vi till en osund och orättvis konkurrens, säger Kajsa och pekar även på det som Amanda lyfter fram om att kommunen måste se till att ha full kostnadstäckning, så att inte skattepengar används för att kompensera för en hyresnivå som inte står i paritet med omkostnaderna. Skatteintäkterna ska i första hand användas till våra kommunala verksamheter, till exempel äldreomsorgen, skolan, förskolan och kultur- och fritidsverksamheten, säger hon.  

Långsiktigt hållbar lösning

Kajsa påminner vidare om bakgrunden till kommunens beslut om förvärvet. När det stod klart för oss att det skulle ut på försäljning tog den politiska ledningen beslutet att vi skulle inleda förhandlingar om att köpa området, säger Kajsa och markerar samtidigt hur angeläget det var att få rådighet över denna strategiskt viktiga platsen. Vi ville säkra framtiden och hitta en långsiktigt hållbar lösning som blir bra både för våra invånare och våra besökare, fortsätter hon. Detta är en viktig ambition även nu när vi planerar för den fortsatta utvecklingen av området och det vi vill bygga tillsammans med de företag som framöver kommer driva verksamhet där. 

Stort allmänintresse

Med tanke på att platsen är viktig för många Karlsborgare har kommunen förståelse för att många vill veta vad som pågår och hur det kommer att utvecklas. Vi har tidigare nämnt att området nästan kan betraktas som vårt gemensamma vardagsrum och vi inser att det finns ett stort allmänintresse, säger hon och understryker att hon ser positivt på framtiden. Vi gör allt vi kan för att få till en bra lösning som ska fungera nu och i framtiden och som vi alla kan känna oss nöjda och stolta över, avslutar Kajsa.

Relaterad information: